Imóvel sem habite-se: o que fazer?
O habite-se é um documento fundamental na compra de um imóvel novo, por isso, antes de adquirir um imóvel verifique se os documentos necessários estão todos em ordem.
Tal documento é emitido pela Prefeitura e tem como finalidade garantir que a construção cumpriu tudo o que estava previsto no projeto aprovado. Desta forma, o habite-se deverá ser requerido assim que a obra estiver finalizada e irá corresponder à garantia de que o imóvel atende às exigências da legislação municipal e das concessionárias de serviços públicos.
O que é o habite-se?
O habite-se, também conhecido como carta de habitação, é um documento que comprova a adequação do imóvel às normas e regras que regem a construção civil sob a chancela da órgão municipal local — a prefeitura.
Ainda que esse documento seja de suma importância para se realizar uma compra ou venda acertada e livre de complicações, vale lembrar que ele não necessariamente garante a qualidade total e indiscutível do imóvel.
É sempre bom avaliar outros quesitos e checar a residência com os seus próprios olhos antes de fechar qualquer negócio. Lembre-se de que comprar um imóvel é um investimento de alto custo e todo cuidado é pouco.
De que forma ele determina a compra ou venda de um imóvel?
Um imóvel sem habite-se significa basicamente que ainda não foi reconhecido pela prefeitura como habitável. Isso diminui consideravelmente o valor de venda do imóvel, bem como apresenta o risco de não ser autorizado pelo órgão competente. Com isso, pode não ser possível realizar a transferência de nome ao novo comprador.
Por esse motivo, é extremamente recomendável que você não compre imóveis nessa situação de irregularidade. A chance de você perder dinheiro e enfrentar dificuldades legais para reavê-lo são enormes.
Quando é possível comprar um imóvel sem habite-se?
A única situação em que pode ser considerada normal a compra de um imóvel sem a carta de habitação é quando ele ainda está na planta, ou seja, não foi concluído. Por isso, essa prática é muito comum para quem adquire empreendimentos novos.
Não há como a prefeitura já ter liberado o documento, no entanto, antes de sua conclusão. Ainda assim, deverá haver ao menos um memorial de incorporação em que estará descrito todas as especificações do futuro imóvel e os dados da incorporadora que o construiu.
Como regularizar um imóvel sem habite-se?
Pode ser um pouco complicado realizar isso já que tudo dependerá de como você adquiriu o imóvel e qual a situação dele junto à prefeitura. Alguns cuidados que podem ser tomados são:
- verificar se a obra já foi autorizada pela prefeitura;
- cheque se o proprietário anterior já deu entrada nos documentos para retirar o habite-se;
- se nada disso tiver acontecido, contrate um engenheiro para realizar a inspeção da obra e fazer uma planta para colocá-la de acordo com a lei.
Se o seu caso for o último item citado acima, só após isso você poderá recorrer à prefeitura com a documentação necessária para dar entrada no pedido para retirar o habite-se. Antes disso, poderá pagar multas, bem como um valor de IPTU mais alto por conta da irregularidade do imóvel.
Eu consigo comprar um imóvel sem o habite-se?
Sim, mas você terá alguns problemas, ou seja, o primeiro deles é que boa parte das empresas que fazem financiamentos, como a Caixa, exigem essa documentação. Além disso, o imóvel sem habite-se é considerado irregular e vale menos no momento da revenda.
Ademais, você não consegue registrar o imóvel em seu nome sem essa certidão.
Dica: se você comprou o apartamento na planta e o habite-se ainda não saiu, tente esperar para se mudar. Isso porque, você pode pagar uma multa, caso entre no imóvel antes da liberação.
Posso perder o imóvel se eu fizer a compra sem o habite-se?
Sim, mesmo que você pague um sinal. Isso acontece porque se o habite-se não for liberado, a construtora não entregará a chave e nem sempre você recupera o dinheiro.
Por isso, por mais que esteja empolgado (a) com a compra, respire fundo e analise um pouco nos problemas que pode ter.
Se o proprietário do imóvel paga IPTU significa que o imóvel está regular?
Não. Tanto o IPTU quanto as contas de água, telefone e luz não garantem que o imóvel esteja com a documentação e com o habite-se em dia. Por isso, não confie nesta informação e vá atrás dos documentos corretos.
Outrossim, além das explicações acima, elenco mais 08 (oito) aspectos relevantes acerca do assunto, senão vejamos:
1. O habite-se deve ser emitido tanto para edifícios recém-construídos como para aqueles que passaram por grandes reformas. Isso porque, a sua função é atestar que o prédio está pronto para receber ocupantes.
2. A solicitação deverá ser realizada logo ao término da obra. Após este período, é necessário aguardar a vistoria, responsável por checar se o prédio foi construído segundo o planejamento inicialmente aprovado.
3. Ademais, o ideal é exigir que o habite-se seja apresentado pela construtora ou pelo corretor na entrega das chaves, haja vista que as entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão para que o empréstimo seja concedido.
4. Assim, se não houver divergências entre o projeto e a construção, o habite-se pode ser emitido em poucos dias. Contudo, quando qualquer problema é identificado, a certidão só é liberada depois da solução dos pontos em desacordo (este trecho é bem óbvio!).
5. Além disso, é bom que fica evidente que um imóvel que não possui habite-se perde valor de mercado, pois não pode ser registrado no Registro Geral de Imóveis nem ser financiado em instituições financeiras. Já no caso de estabelecimentos comerciais, as unidades também não recebem alvará para funcionamento, tornando difícil a sua locação.
6. Com isso, ao se mudar para um imóvel que não recebeu a devida autorização da Prefeitura, além de cometer erro, a pessoa estará sujeita à multa em função do documento não ter sido liberado.
7. O custo da certidão varia de acordo com o município, fiquem atentos!
8. Por fim, após a concessão do habite-se, a incorporadora deverá requerer a averbação da construção das edificações, para a individualização e a discriminação dos apartamentos.